Amministratore Condominiale


Gli Organi del Condominio - L'Amministratore

La gestione dei beni comuni è demandata all'Amministratore.
La sua presenza e la sua nomina è resa obbligatoria dall'art.1129 del c.c., per tutti i Condomini con più di 4 condòmini. L'art.1129 è il seguente:
"Quando i condomini sono piu di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina e fatta dall'autorita giudi- ziaria, su ricorso di uno o piu condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e puo essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Puo altresi essere revocato dall'autorita giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarita.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro."
Ovviamente, il Codice Civile, disciplina anche le attribuzioni dell'Amministratore. L'articolo interessato è il 1130 e recita così:
"L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Per quanto attiene alle suddivisione delle spese, egli dovrà attenersi ai criteri riportati nel Regolamento di Condominio e alle disposizioni di legge con parti- colare riferimento agli art. del c.c.:

n.1123 - " Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo farne.
Qualora un edificio abbia piu scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita."

n.1124 - " Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa e ripartita tra essi, per meta in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra meta in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella meta della spesa, che e ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta comune."

n.1126 - " Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

A tali criteri è possibile derogare, ma solo con l'unanimità dei consensi. E' possibile, cioè, accordarsi per altre modalità di riparto, purchè, i condòmini, siano tutti favorevoli.
Ovviamente, a fronte di ogni uscita (spesa), sarà necessaria un'entrata ed è per questo che l'Amministratore deve anche provvedere a riscuotere le quote condominiali e il condòmino non può sottrarsi al pagamento di quanto di sua spettanza. Anzi, in caso di mancato pagamento e di morosità condominiali, l'Ammini- stratore può ottenere un decreto ingiuntivo ai sensi dell'art.63 disp. att. c.c. e/o sospendere i servizi, per il condòmino moroso, suscettibili di utilizzazione separata.
La disposizione, infatti, recita: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore puo' ottenere decreto d' ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. (624 c.p.c.)...In caso di mora (art. 1219 c.c.) nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l' amministratore, se il regolamento di Condominio ne contiene l' autorizzazione, può sospendere al condominio moroso l' utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato."
Un'altra funzione è quella disciplinata dall'art.1131 del c.c. ed attiene alla rappresentanza:
"Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e puo agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Puo essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorita amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo essere revocato ed e tenuto al risarcimento dei danni."
In caso, invece, di mancanza di un legale rappresentante, è possibile, per iniziare o proseguire una lite di natura "condominiale", chiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art.80 c.p.c., il quale dovrà senza indugio, convocare un'Assemblea per avere istruzioni sulla condotta da adottare.
Quanto appena descritto, è indicato nell'art.65 delle disp. att. c.c.
Particolare importanza, riveste la normativa del Codice Civile sul contratto di mandato art.1703 cc. e seguenti fino all'art.1730 cc., che regola in generale, i rap- porti tra mandatario (Amministratore) e mandante (i condòmini).
L'obbligo fondamentale del mandatario, e quindi dell'Amministratore, è quello di eseguire il mandato (quindi la gestione delle cose comuni del Condominio) con la "diligenza del buon padre di famiglia" (art.1710 cc.).
I mandanti (ovvero i condomini), d'altro canto, devono somministrare al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione del mandato, rimborsargli le spese e pagargli il compenso (artt.1719 e 1720 cc.), perché il contratto di mandato si presume oneroso (art.1709 cc.).
Il rapporto di mandato ha carattere personale perché è fondato sulla fiducia (art.1722 cc.), per questa ragione esso è revocabile dal mandante, ma la revoca ingiustificata, se si tratta di mandato oneroso conferito per un tempo determinato,(è così nel caso dell'Amministratore che dura in carica un anno solare) obbliga il mandante a risarcire il danno (art.1723, art.1725 cc.).
Il mandato si estingue anche per rinuncia da parte del mandatario (Amministratore), dato che non è concepibile costringere questo ad adempiere, ma la rinuncia obbliga, , in maniera paritaria, l'amministratore a risarcire il danno al Condominio.