Regolamento del Condominio


Il Regolamento di Condominio

Sui beni comuni, ciascun condòmino può esercitare un diritto decisionale proporzionale ai suoi millesimi che vengono espressi in apposite tabelle. Tale diritto è sancito dall'art. 1118 c.c.:
"Il diritto di ciascun condomino ... e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non puo, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione."
L'uso e la conservazione dei beni comuni, nonché i rapporti tra le singole proprietà individuali, vengono disciplinati dal regolamento di Condominio il quale non è altro che un patto scritto tra privati per la disciplina dell'uso delle cose in comune, in cui vengono richiamate diverse norme del Codice Civile. Per tale ragione, detto documento, seppur consigliato, non è obbligatorio in tutti i Condomini, ma lo diviene solo in quelli con più di n.10 condòmini. Ciò è sancito dall'art.1138 c.c.:
"Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino puo prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 [ .. cioè la maggioranza degli intervenuti e, almeno, la maggioranza dei millesimi ..] e trascritto nel registro indicato all'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzio_ ni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137."
Senz'altro collegato alla normativa indicata, è l'art. 68 delle disp. Att. c.c.:
Per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1124, 1126, [...rispettivamente: ripartizione delle spese condominiali, manutenzione e ricostruzione delle scale, ripartizione spese per manutenzione dei lastrici solari di uso esclusivo ..] e 1136 del codice, il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprieta' esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell' intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.).
vLa redazione delle tabelle millesimali va, preferibilmente, demandata ad un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che applica dei criteri di valutazione sulla base, in particolare, dei seguenti coefficienti:
- coefficiente di destinazione, in relazione all'utilità degli spazi e/o dei vani costituenti l'unità immobiliare;
- coefficiente di piano, in considerazione di tutti gli aspetti (positivi e negativi) conseguenti al fatto di trovarsi ad un'altezza minore o maggiore rispetto ad altri;
- coefficiente di prospetto, misura i benefici derivanti dall'eventuale affaccio in un prospetto del Fabbricato anziché un altro;
- coefficiente di luminosità, misura la quantità di luce che può penetrare nei vari ambienti dell'unità immobiliare ed è anche in funzione delle loro superfici;
- coefficiente di orientamento, tiene conto degli aspetti (positivi e negativi) derivanti dall'esposizione ai punti cardinali (nord, sud, ovest ed est);.
A differenza dei quorum deliberativi richiesti per il Regolamento Condominiale, per l'approvazione delle Tabelle Millesimali, occorre l'unanimità dei consensi.
In base all'art.69 disp. Att. C.c., è ammessa la revisione delle Tabelle Millesimali. Infatti:
I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (art. 72 d.a.c.c.)