Assemblea Condominiale


Gli Organi del Condominio - L'Assemblea

Gli organi del Condominio sono:
- l'Assemblea dei condòmini;
- L'Amministratore del Condominio.
L'Assemblea è costituita dai condòmini e può essere convocata, oltre che dall'Amministratore quando questi lo ritiene opportuno, anche ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., cioè:
"L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall' art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dallo amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo' essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza."
Una disposizione correlata a tale articolo, è l'art.67 disp. att. c.c. che recita:
"Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a pù' persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assem- blea, che e' designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'Edificio il diritto di voto spetta, invece, al proprietario.
Le funzioni dell'Assemblea vengono disciplinate dall'art.1135 del c.c.:
"... l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e alla eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non puo ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea."
Per quanto riguarda la validità delle decisioni, devono essere verificati i cosiddetti "quorum" o maggioranze per teste (numero effettivo di persone presenti anche per delega) e per millesimi.
Qui si fa riferimento all'art.1136 c.c.:
"L'assemblea e regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non puo deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione e valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attri- buzioni dell'amministratore medesimo, nonche le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore."
Le delibere prese in sede di Assemblea, sono impugnabili a norma dell'art.1137 c.c.:
"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente puo fare ricorso all'autorita giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorita stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti."